Le taux d'inoccupation a fait un bond sans précédent et en 2005, on parle d'un taux de 2,7 % et en 2006, on passera à plus de 3,2 %. Ces chiffres sont fournis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), avec ses perspectives du marché de l'habitation de la région de Montréal, pour 2005, présentées dans son bulletin saisonnier. Présentement, on peut parler de 15 000 logements disponibles à Montréal. Ça commence à être appréciable.
L'enquête de la SCHL a toujours lieu à l'automne. La forte hausse du taux d'inoccupation nous laisse comprendre que la crise du logement est derrière nous, et les propriétaires vont devoir faire face à une nouvelle réalité, en fait, comme dans les années 1990, où les taux ont pu atteindre 8 % et 9 % dans certains secteurs de la région de Montréal.
La SCHL explique la remontée du taux d'inoccupation principalement par un fort mouvement d'accession à la propriété, les nouveaux propriétaires libérant ainsi des logements en location. Cette accession est surtout apparue avec la copropriété. On peut même presque dire que c'est la construction d'immeubles en copropriété, plutôt que celle d'immeubles destinés à la location, qui a eu raison du manque de logements à louer qui sévissait à Montréal depuis 2001.
On précise que ''les promoteurs ont quasiment boudé la construction d'immeubles locatifs traditionnels dans leurs projets de développement, mais ont été très actifs en ce qui a trait à la construction d'appartements en copropriété. Certains d'entre eux ont offert des incitatifs allant jusqu'au rachat complet du bail d'un locataire.''
Les résidences pour personnes âgées
''Quoique modeste, le regain de la construction d'immeubles locatifs a également contribué à faire augmenter l'offre. Ceci est surtout vrai pour le segment des résidences pour personnes âgées. La manne de nouveaux ensembles de ce type dans la région de Montréal est telle (environ 3 000 nouvelles unités par année depuis trois ans) qu'elle a fait passer le taux d'inoccupation de 1,1 % en 2003, à 2,8 % , en 2004, dans les résidences de type appartements, et ce, malgré une demande de location très forte.''
Les loyers vont augmenter moins rapidement
Cette hausse du taux d'inoccupation est aussi provoquée par une évolution plus lente de l'emploi dans les postes occupés par les jeunes de 15 à 24 ans, et le solde migratoire net de la région de Montréal est plutôt stable (environ 20 000 nouveaux arrivants par année).
La remontée du taux d'inoccupation va provoquer des hausses de loyer plus mitigées en 2005 et 2006, alors qu'on devrait connaître une croissance plus faible. La SCHL précise: ''en 2004, cette progression du loyer moyen pour un logement de deux chambres s'élevait à 3,3 %. Elle passera vraisemblablement à 3 %, cette année, et à seulement 2,5 %, en 2006, et le rapport de force entre locataires et propriétaires dans la négociation des loyers sera alors plus sain.''
Les logements haut de gamme
En plus d'un taux d'inoccupation plus faible sur la Rive-Nord de Montréal, c'est principalement la gamme de loyer qui démarquera la performance des immeubles locatifs. Les logements dits ''haut de gamme'', soit à plus de 900 $ par mois pour un deux chambres, souffrent nettement plus de la concurrence de la construction neuve et de l'accession à la propriété. En exemple, un immeuble locatif nouvellement construit sans aide gouvernementale commande des loyers économiques élevés et se positionne donc d'emblée dans cette catégorie haut de gamme. Aussi, les locataires qui ont les moyens de payer de tels loyers ont le plus souvent les moyens d'acheter un logement en copropriété, grâce aux taux d'intérêt encore très bas. Les logements libérés dans ce segment du marché sont donc forcément beaucoup plus nombreux.
L'inoccupation demeure encore très faible dans les logements bas de gamme (moins de 600 $ pour un logement de deux chambres) et modérée dans le moyen de gamme. Dans le haut de gamme, par contre, on constatera une situation plus difficile pour les propriétaires. Le taux d'inoccupation dans ce segment était déjà de 3,3 % en 2004. Il pourrait dépasser la barre de 4 % cette année et l'an prochain.
