Abandonnons ces idées fausses et penchons-nous sur la cause véritable de la crise du logement. Qu'ont en commun Paris, Londres, New York et Montréal ? La réponse est simple : un contrôle des loyers ! Le contrôle des loyers est une intervention gouvernementale dont l'objectif est de fixer le loyer maximum qu'un propriétaire est en droit d'exiger pour son logement. Par cette intervention, l'État ne permet pas aux locataires et aux locateurs de négocier un loyer qui leur serait mutuellement avantageux. C'est plutôt l'État qui détermine un loyer artificiellement bas, un loyer inférieur à celui qui permettrait un équilibre entre la quantité de logements demandée et la quantité offerte. Cette intervention étatique a vu le jour avec la Première Guerre mondiale dans le cas de Paris et de Londres, et avec la Seconde Guerre mondiale dans le cas de New York et de nombreuses autres villes américaines.
Au Québec, le premier contrôle des loyers a été instauré en 1940 par le gouvernement fédéral en vertu de la Loi sur les mesures de guerre. À l'instar de nombreuses autres formes d'intervention qui se voulaient temporaires, ce contrôle n'a jamais été aboli. Au contraire, le gouvernement provincial a pris la relève du fédéral et a voté la Loi concernant la Régie des loyers en 1951 et la Loi instituant la Régie du logement en 1979. Cette dernière vise essentiellement à exercer un contrôle serré sur les relations entre locataires et locateurs et met fortement l'accent sur la protection des locataires. En vertu de cette loi, la Régie a juridiction en matière de fixation des loyers, de prolongation d'un bail, de reprise de possession, de démolition et de transformation d'un immeuble en copropriété. On pourrait résumer la situation ainsi : un individu utilise ses propres fonds pour faire l'acquisition d'une propriété à revenus, mais l'État lui retire toute liberté quant à la manière de disposer de son investissement. En d'autres termes, le secteur privé prend les risques, mais l'État s'accapare un droit de regard sur l'investissement. « Tu paies, je décide. » Voilà un concept fort intéressant !
Le contrôle des loyers est une intervention inspirée par de bons sentiments à l'égard des ménages à faibles revenus. En empêchant les loyers de dépasser une certaine limite, les gouvernements pensent ainsi répondre à l'empressement de la population qui souhaite protéger certains ménages contre les augmentations de loyer exagérées. Cette intervention part du postulat qu'en l'absence de contrôle, les propriétaires qui souhaitent louer leurs logements chercheront à escroquer et à abuser des locataires en leur imposant des loyers excessifs. Comme se loger est essentiel, il semble donc impératif que l'État intervienne pour soustraire les locataires sans défense aux griffes des propriétaires véreux.
Si se loger est, sans contredit, essentiel à chacun d'entre nous, se nourrir et se vêtir l'est tout autant. Pourtant, l'État choisit de ne pas intervenir pour maintenir le prix des vêtements artificiellement bas et les ménages démunis ne sont pas désavantagés pour autant, car le marché offre des vêtements pour tous les budgets. De plus, la concurrence force les vendeurs à baisser leurs prix dès que les inventaires apparaissent élevés. Quant à l'alimentation, l'État intervient, certes, mais c'est pour maintenir le prix de certaines denrées agricoles à un niveau artificiellement élevé. On parle alors d'un soutien de prix. En vertu de cette intervention, les consommateurs paient un prix plus élevé que celui qui aurait prévalu dans un marché libre. L'alimentation serait-elle donc moins essentielle que le logement ? Au nom de quelle logique obscure l'État peut-il invoquer un contrôle des loyers pour protéger les ménages les plus pauvres et, simultanément, imposer un soutien de prix qui accroît délibérément le coût que ces mêmes ménages doivent assumer pour se nourrir ?
Mais faisons abstraction de ce paradoxe flagrant et demandons-nous simplement s'il est justifié de postuler que les locataires seraient à la merci des locateurs en l'absence de contrôle des loyers. À l'instar de tous les autres marchés, chacune des parties en présence possède quelque chose que l'autre convoite. Le locataire souhaite se loger et le propriétaire brigue un loyer. Ils ont tous deux intérêt à négocier pour arriver à une entente qui soit mutuellement satisfaisante. Dans un marché qui fonctionne librement et qui permet la concurrence, un propriétaire n'abusera pas de ses locataires par crainte de les voir se loger ailleurs. Il n'y a donc aucune raison de penser qu'en l'absence d'un contrôle étatique les gens paieraient des loyers élevés pour des taudis.
Tout comme le boulanger tente d'offrir le meilleur pain au plus bas prix possible sans y être forcé par l'État, les locateurs qui évoluent dans un marché libre proposeront les meilleures habitations aux plus bas prix possibles, et ce, non pas par altruisme, mais parce qu'ils chercheront à satisfaire leur intérêt personnel et qu'ils ne pourront y parvenir que s'ils réussissent à attirer des locataires. S'il est raisonnable de penser que les consommateurs ne sont pas exploités dans tous les autres marchés, pourquoi en serait-il autrement lorsqu'il s'agit du logement locatif ? Si nous convenons que les vendeurs font des efforts considérables pour attirer les consommateurs dans tous les autres marchés, pourquoi en serait-il autrement dans le cas des propriétaires d'immeubles à loyer ?
Le contrôle des loyers part d'une bonne intention : venir en aide aux plus démunis. Le but de cette analyse n'est absolument pas de juger si cet objectif est souhaitable ou non. Les choix de société et les valeurs relèvent des domaines philosophique ou sociologique, et non de l'économie. Notre rôle se limite ici à évaluer non pas l'objectif visé, mais l'outil utilisé pour l'atteindre. Il ne s'agit nullement de remettre en question l'intention qui motive l'intervention de l'État, mais simplement de vérifier si le moyen mis de l'avant, à savoir le contrôle des loyers, garantit l'atteinte de l'objectif et avantage effectivement les ménages les plus pauvres.
En ce qui concerne l'efficacité et la validité du contrôle des loyers, les économistes sont pratiquement unanimes. Dans une étude publiée dans le numéro de mai 1979 de la revue American Economic (J. R. KEARL, Clayne L. POPE, Gordon C. WHINTING et Larry T.
