La motivation première de tout propriétaire foncier est de préserver ou d’accroître la valeur de ses actifs immobiliers tout en augmentant les rendements courants (profits annuels ou dividendes versés) de ses investissements.
Or, tout bâtiment compte certains éléments d’architecture qui se détériorent plus rapidement que d’autres et qui doivent être obligatoirement réparés ou remplacés afin de maintenir la valeur d’une propriété, son positionnement concurrentiel et le niveau des loyers. Malheureusement, ces dépenses (le toit, les fenêtres, les balcons, l’asphalte, les systèmes mécaniques, etc. ) sont généralement coûteuses et entraînent ponctuellement des variations importantes des dividendes versés.
Si ces dépenses structurelles sont ignorées ou différées, elles peuvent causer une baisse des loyers potentiels, une augmentation du roulement des locataires ou une augmentation des vacances de l’immeuble.
Une composante architecturale d’un immeuble qui a excédé sa vie physique normale peut provoquer une baisse de revenu potentiel pour tout investissement immobilier.
Un propriétaire foncier ne devrait jamais considérer seulement les composantes en voie imminente de bris dans l’analyse du risque d’un immeuble. Malheureusement, les investisseurs mettent trop l’accent sur les éléments architecturaux qui sont brisés et pas assez sur l’entretien différé prévisible.
Si une propriété qui nécessite des travaux est rénovée par un ``prêt rénovation``, par
une lettre de crédit bancaire ou par une subvention à la rénovation, les dépenses qui devraient normalement être considérées comme des dépenses courantes deviennent alors capitales, de par leur importance relative. (Revenu Canada IT-128R)
La solution préconisée par ReservEx Canada est de constituer pour tout immeuble à revenu un fonds fiduciaire personnel destiné à payer les dépenses d’entretien structurelles prévisibles. En maintenant les dépenses déductibles annuellement, le fonds de roulement permet des économies fiscales substantielles sur l’entretien de l’immeuble.
Très semblable à un REER, le fondement financier du fonds d’entretien structuré s’appuie sur la création d’un compte en fiducie créé à même l’hypothèque dont le but est exclusivement le paiement des dépenses d’entretien identifiées lors de l’émission du prêt. En maintenant les dépenses d’entretien structurelles comme dépenses courantes, la présence d’un fonds fiduciaire peut permettre des économies substantielle pouvant atteindre jusqu’à 70% des dépenses d’entretien anticipées sur une période de 5-7 ans.
Dans l’hypothèse d’une vente, tout solde du fonds fiduciaire sera soit remboursé ou vendu à l’acheteur puisque le propriétaire de l’immeuble détient la fiducie.
Puisque le programme est financé par hypothèque, la période optimale pour démarrer un tel programme de rénovation est lorsqu’une propriété est achetée ou en refinancement.
ReservEx Canada possède l’équipe de professionnels apte à identifier, quantifier et gérer un tel programme.
Si votre immeuble a été construit avant 1980 ou qu’il nécessite des dépenses capitales dans les prochaines années, notre programme peut s’avérer un outil efficace pour maintenir vos rendements. Pour plus d’information sur le programme, n’hésitez pas à nous consulter.
N'hésitez pas à me contacter pour plus de détails.
