L’objection préliminaire
Une compagnie incorporée ABC propriétaire a produit une demande de fixation de loyer. Lors de l’audience, le locataire soulève une objection préliminaire quant à la capacité légale de la compagnie de gestion XYZ de déposer une demande au nom de la compagnie ABC. Le locataire soumet que la personne qui a déposé la demande est l’employée de la compagnie de gestion et non de la compagnie ABC qui est le propriétaire de l’immeuble et cette personne n’a donc pas l’intérêt légal pour agir. Le locataire demande en conséquence le rejet de la demande.
Réplique du propriétaire
En contre partie, l’avocat du propriétaire réfute cette allégation du locataire et il soumet que le défaut du propriétaire d’avoir signé la demande introductive constitue un simple vice de forme. L’avocat demande subsidiairement d’être autorisé à amender la demande pour substituer la signature du mandataire par celle du procureur du locateur.
La décision de la Régie du logement
D’entrée de jeu, le Tribunal après avoir pris connaissance de la jurisprudence, constate que la procédure devant la Régie du logement est une procédure simplifiée permettant l’accès aux justiciables. La Régie appuie son raisonnement sur un extrait d’un jugement rendu par l’Honorable juge Gomery de la Cour suprême :
« Looked at as a whole, Chapter IV indicates that the legislator intended that procedure before the Regie would be simple and informal. This is in keeping with the general intent of this legislation that the resolution of disputes between lessors and lessees should be facilitated and expedited, by a less cumbersome procedure for the hearing and adjudication of such matters than is available before the Civil Court...
At the hearing, if petitioner had not been represented by an advocate, the Commissioner or the Respondents could have requested that any person holding himself out as the representative of the lessor prove by the deposit of a written mandate that he or she had the authority to represent the interest of the lessor according to law”. (1)
Le juge Gomery insiste pour affirmer que le manque de formalité ne cause aucun préjudice au défendeur car l’identité du locateur n’a jamais été mise en question. Il fait par ailleurs référence à l’article 128(1) de la Loi sur le Barreau et rejette l’argument que la procédure préparée et signée par une employée de la compagnie de gestion est nulle et de nullité absolue parce que seul un avocat en exercice peut le faire au terme de l’article 128(1) de la Loi sur le Barreau. Tout en reconnaissant l’application de l’article 128(1) de la Loi sur le Barreau à la Régie du logement, le juge Gomery en restreint la partie à l’aspect pénal :
« But the Bar Act does not provide that a motion or proceeding prepared by someone in contravention of sanction 128 is nul ab initio. The sanction for non-compliance is set out in Section 132: whoever practises the profession of advocate illegally is guilty of an offence and is liable to be fined. Although the Bar Act is a law of public order, it does not necessarily follow that any motion prepared by an unqualified person is an absolute nullity. The Bar Act is for the protection of the public against person illegally usurping the function reserved to advocates”. (2)
Le juge conclut que ce manque de formalité ne doit pas être fatal et ne doit pas affecter les droits du demandeur. De plus, selon la Régie du logement dans une décision récente (3), le règlement sur la procédure à l’article 2 énonce la souplesse de la procédure devant la Régie du logement.
« Art. 2 L’inobservation d’une règle de procédure ne peut affecter le sort d’une demande ou d’une requête s’il a été remédié alors qu’il était possible de le faire.
A moins que le régisseur ne fixe d’autres modalités, il peut être remédié devant lui, à l’audience, à tout vice de forme, retard ou irrégularité de procédure ».
La Régie du logement cite aussi le juge Raymond Boyer de la Cour du Québec au sujet de la nullité qui n’est pas absolue lorsqu’une partie contrevient aux dispositions de la loi sur le Barreau. M. le juge Boyer conclut ainsi :
« Le texte de la défense constitue par contre le produit d’une illégalité, soit la préparation d’une procédure. Il s’agit d’un fait qui peut certes mériter une sanction au contrevenant mais qui ne peut être annulé. Le Tribunal, à l’instar de ce que décide l’honorable juge Anthime Bergeron de la Cour supérieure, estime que le rejet de la défense au dossier aurait pour effet de pénaliser la défenderesse et non de la protéger comme membre du public. L’aspect répressif de la Loi sur le Barreau et le code des professions vise à sanctionner l’exercice illégal d’une profession et non à châtier la clientèle du contrevenant ». (4)
Conclusion
La Régie du logement conclut que dès que fut soulevée la question du mandat, l’audience fut ajournée. A la reprise de l’audience, le locateur était dûment représenté par avocat. La Régie considère que le locateur a l’intérêt suffisant pour introduire la demande et que le défaut de ne pas respecter le Règlement de procédure devant la Régie du logement quant à la signature de la demande est un manquement qui n’entraîne pas la nullité de la procédure et auquel on peut remédier à l’audience par un amendement.
La présente décision contredit les deux jugements rendus récemment par la Cour du Québec quant à la signature d’une demande par une compagnie de gestion. Cette jurisprudence considérait la demande introduite par un gestionnaire comme nulle et qu’elle ne pouvait pas être corrigée.
Or, la décision rendue par Me Poitras le 16 juin 2005 s’inscrit dans le courant majoritaire de la Régie du logement. De plus, la décision de Me Poitras s’appuie sur un jugement de la Cour supérieure rendu par le juge Gomery qui siégeait en révision judiciaire. Enfin, le jugement du juge Gomery a été confirmé par la Cour d’Appel du Québec. Ce jugement du juge Gomery a toujours fait autorité quant à la signature d’une demande par un gestionnaire. La récente décision de la Régie du logement relance le débat dans la jurisprudence. Nous devons attendre d’autres jugements à venir qui sauront cristalliser le droit d’une façon définitive.
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1. Investanti Canada Ltée c. Mendells (1984) C.S. 439.
2. Ibid note 1.
3. 9123-8584 Quebec inc. C. Geraldine Beaulieu. R.L. 37031230 017 F
Me Marie Poitras, 16 juin 2005
4. Dubé c. Beaulieu 760-22-000024-979 C.Q.
