LES FAITS
Le locateur, l’Office municipal d’habitation de Montréal en appelle d’une décision de la Régie du logement qui a rejeté sa demande d’exécution en nature visant à forcer la locataire à enlever une antenne satellite installée sur le toit de l’immeuble sans l’autorisation du locateur.1
La demande d’exécution consiste à empêcher la locataire d’empiéter sans autorisation sur le toit de l’immeuble, qui est une partie commune demeurant sous la maîtrise exclusive du locateur.
LE DROIT
Le juge de la Cour du Québec cite le professeur Pierre-Gabriel Jobin dans son traité de droit civil sur la question de l’usage des parties communes : "… le locataire n’a de jouissance immédiate et directe que de certaines parties communes. Il s’agit par exemple du hall d’entrée, de l’ascenseur et des corridors. Les autres parties communes, comme la chambre à fournaise et le toit, ne lui sont pas accessibles, elles restent sous la maîtrise exclusive du locateur : à l’égard des parties de cette seconde catégorie, le locataire est en droit d’attendre des services, tel que le chauffage mais certainement pas une utilisation personnelle."
L’argument de la locataire à l’effet que le bail ne contient pas de clause spécifique qui défend l’installation d’une antenne n’a pas été retenu par le juge. La locataire n’ayant pas droit d’accès à cette partie commune qu’est le toit de l’immeuble, il n’est pas nécessaire de prévoir une clause à cet effet dans le bail. L’installation de l’antenne satellite fut considérée comme un empiétement illégal. La Cour du Québec ordonna à la locataire d’enlever l’antenne satellite.
EXCEPTION AU PRINCIPE
Une autre décision de la Régie du logement a établi que le même raisonnement s’appliquait aux murs et autres parties communes.2
Toutefois, la preuve dans cette cause révélait une situation bien particulière. L’antenne était déposée sur le plancher du balcon à l’usage exclusif du locataire; elle n’y est pas vissée et elle est cachée de la vue par les côtés presque pleins des balcons.
La Régie a décidé : "L’installation faite par le locataire n’est donc pas substantiellement différente d’une installation faite à l’intérieur d’un logement, l’antenne ne causant ni préjudice esthétique ni risque."
La demande du locateur pour enlever l’antenne satellite fut donc rejetée par le régisseur.
1.Office municipal d’habitation de Montréal c. Kouzi (1997) J.L. 99.
2. Fainman Investments inc.c. Bergeron (2002) J.L. p.123
