Les locataires demandent une diminution de loyer et des dommages-intérêts. De son côté, le propriétaire demande la résiliation du bail pour trouble de comportement. Une date d’audience est fixée par la Régie du logement pour le 17 septembre 2004 à 9h00 le matin.
Les faits
Le procureur des locataires envoie une lettre au procureur du propriétaire à l’effet que ses clients sont prêts à quitter le logement avant le 1er septembre 2004, si le propriétaire consent à leur verser la somme de 2 000 $. En échange du montant de 2 000 $, les locataires s’engagent à signer une quittance relativement à leur propre demande de diminution et de dommages-intérêts.
Le 30 août 2004, le procureur des locataires soumet au procureur du propriétaire un projet de règlement soulignant le fait que ses clients signeront sur réception du chèque de 2 000 $.
Le 31 août 2004, le procureur du propriétaire envoie par courrier le chèque de 2 000 $ et l’entente dûment signée par le propriétaire. En même temps, le propriétaire signe un désistement sur sa propre demande en résiliation du bail et produit le désistement à la Régie du logement le 3 septembre 2004. Entre temps, les locataires quittent leur logement tel que prévu le 1er septembre 2004.
La mauvaise foi des locataires
Le 13 septembre 2004, quelques jours avant l’audience prévue le 17 septembre 2004, le procureur des locataires avise le procureur du propriétaire que ses clients refusent de signer l’entente et lui retirent le mandat de les représenter. Le chèque de 2 000 $ est retourné au procureur du propriétaire. Les locataires veulent se représenter eux-mêmes sur leur demande de dommages-intérêts et de diminution de loyer.
Requête en irrecevabilité
Le jour de l’audience, devant le régisseur, le procureur du propriétaire plaide la mauvaise foi évidente des locataires. Il plaide que les locataires, après avoir obtenu le désistement de la demande du propriétaire, veulent obtenir des dommages-intérêts.
Le procureur du propriétaire ajoute que les locataires ont exécuté l’entente en quittant leur logement le 1er septembre 2004 et ils ont laissé croire qu’ils signeraient la quittance quant à leur demande. Le procureur explique au Tribunal que son client, le propriétaire, a exécuté lui aussi l’entente en signant ladite entente et en expédiant le chèque de 2 000 $. L’entente a été exécutée par les deux (2) parties et, selon le procureur du propriétaire, l’entente mettait fin au litige. Le procureur du propriétaire a donc présenté une requête verbale en irrecevabilité de la demande de diminution de loyer et de dommages-intérêts.
La chose jugée
La Régie du logement a fait droit à la requête en irrecevabilité et a déclaré exécutoire l’entente intervenue entre les parties. Le régisseur s’est exprimé ainsi :
’Les faits mis en preuve démontrent qu’il y a bel et bien eu transaction entre les parties; les locataires ont exécuté une partie de l’entente en quittant le logement avant le 1er septembre 2004 et en remettant les clés. D’autre part, le locateur a fait sa part en se désistant de sa propre demande et en faisant parvenir aux locataires le montant de 2 000 $’’
La Régie du logement conclut que l’entente intervenue répond aux exigences de l’article 2631 du Code civil du Québec et que l’article 2633 ajoute que la transaction jouit de l’autorité de la chose jugée.
En effet, selon le Code civil du Québec, une entente constitue une transaction ayant la force de la cause jugée :
| Art. 2631. La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est invisible quant à son objet. |
