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On reconnaît enfin un droit de gérance aux propriétaires de logements
par Berthold Lévesque, Journal Le Propriétaire
Une récente décision de la Régie du logement qui a été rendue le 8 août dernier, dans un cas de cession de bail, est venu redonner plus d’espoir aux propriétaires dans leur droit de gérance d’un immeuble. Dans cette décision, le régisseur Jean-Pierre Hurlet, a validé le refus d’un locateur d’accepter une sous-location précisant qu’un locateur a le droit, face à une cession de bail ou une sous-location définitive, de choisir plutôt de résilier le bail et de libérer le locataire de ses obligations contractuelles.
Ces propos de la Régie vont à l’encontre d’un jugement de la Cour du Québec rendu en novembre dernier, alors que le juge indiquait que seuls des motifs sérieux de la part du propriétaire peuvent bloquer une cession. En fait, on venait de dire que le locataire pouvait céder son bail à qui lui plaît.
La chronologie des faits
Voici la chronologie des faits tels que mentionnés dans le jugement rendu le 8 août dernier. Les parties étaient liées par un bail dont la durée était du 1er septembre 2001 au 30 juin 2002. Le 21 décembre 2001, le locateur expédie un avis de reprise de possession du présent logement dans le but d’y loger son fils. Le locataire ne répond pas et le propriétaire tente une reprise de logement en date du 14 janvier 2002. Le 22 mars 2002, le locateur se voyait refuser cette reprise de logement par la Régie. C’est alors que le locataire a expédié (le 10 avril 2002), un avis de sous-location du logement à un tiers et ce à compter du 1er juillet 2002.
Devant une telle réaction du locataire, « le locateur introduisait une demande de rétractation de la décision rejetant sa demande de reprise rendue le 22 mars 2002 en alléguant vouloir plaider une nouvelle preuve relativement au fait que le locataire avait depuis lors décidé de sous-louer le logement pour le 1er juillet 2002. »
Le 26 avril 2002, le locataire introduit sa demande pour faire valider sa sous-location du logement.
« Le 6 mai 2002, la Régie rendait une décision au terme de laquelle la demande de rétractation du locateur de la décision du 22 mars 2002 était rejetée. Le régisseur mentionne qu’au moment de la première audition en reprise de logement le locataire n’avait pas l’intention de quitter les lieux et que ce n’est que par la suite que l’occasion de sous-louer s’est présentée. Plutôt que de considérer tel fait comme étant une nouvelle preuve, le régisseur déclare que le refus du locateur face à l’avis de sous-location du locataire serait étudié lors de l’audience sur la demande du locataire de faire statuer sur la validité du refus du locateur. »
Le régisseur Hurlet précise : « Il ressort de la preuve que le bail de sous-location intervenu entre le locataire et deux autres tiers n’a été signé que le 12 juin 2002 et stipulé comme n’étant qu’à durée indéterminée et débutant le 1er juillet 2002. »
« Le locataire admet qu’il quitte le logement et est dans l’obligation de le sous-louer pour le motif qu’il s’est acheté sa propre maison. Il justifie la sous-location des lieux par le fait qu’il a l’intention de se conserver le droit de revenir y habiter. »
La décision de la Régie précise : « Le tribunal, compte tenu de la saga existant entre les parties, est convaincu de la mauvaise foi du locataire et en vient à la conclusion que la sous-location du logement à un tiers constitue une pure vengeance de sa part. De plus, la sous-location, étant à durée indéterminée, rend impossible l’évaluation financière des sous-locataires. »
Le régisseur est très clair « Enfin, considérant le fait qu’il est impossible que le locataire revienne habiter le présent logement, il s’agit ici d’une cession de bail déguisée » précise le régisseur dans sa conclusion. « Or, le locateur a le droit, face à une cession de bail, de plutôt choisir de résilier le bail et de libérer le locataire de ses obligations contractuelles. De même en est-il, comme en l’espèce, face à une sous-location définitive. La sous-location et la cession de bail sont d’ailleurs également un moyen trouvé par le législateur pour qu’un locataire puisse se libérer prématurément d’un bail. La sous-location ou la cession de bail ne donne pas le droit à un locataire de choisir lui-même la personne qui va lui succéder dans les lieux, si le locateur préfère mettre immédiatement fin à la relation contractuelle. En effet, le bail est un contrat ad hominem et quasi intuitu personae; la notion de droit au maintien dans les lieux n’existe qu’en faveur des seules personnes explicitement prévues par la loi, soit le conjoint, concubin, un parent, un allié ou un hériter aux termes des articles 1938 et 1939 du Code civil du Québec. »
Enfin « l’article 1940 prévoit que le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. » Sinon, la règle générale est l’article 1936 du Code civil du Québec qui stipule : « 1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. » (le soulignement est le nôtre). Bonne nouvelle « Les propriétaires sont heureux d’apprendre cette bonne nouvelle » de mentionner le président de l’Association des propriétaires du Québec, M. Martin Messier, après qu’il eût pris connaissance du jugement de la Régie. On reconnaît au moins que le propriétaire du Québec a un droit de gérance, et c’est un pas en avant. Il ne reste qu’à espérer que cette décision sera suivie par l’ensemble des régisseurs de la Régie du logement.