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Qu'en est-il du gain en capital pour les immeubles de catégorie (classe) 31 et 32?

Me Daniel Courteau
Avocat fiscaliste - De Grandpré Chait
Collaboration spéciale pour  Polygone inc., cabinet de services financiers

Pour certains d'entre vous, l'âge de la retraite étant arrivé ou sur le point d'arriver, se pose la question quant à savoir s'il est maintenant temps de vendre certains biens accumulés pendant plusieurs années justement en prévision de cette retraite tant attendu et ce, pour s'assurer des revenus stables pour les années à venir.

Plusieurs d'entre vous ont investi dans le domaine de l'immobilier croyant que la plus value accumulée serait un gage d'autonomie financière pour le futur.  Lors de l'acquisition de projets immobiliers, certains ont même ajouté un avantage fiscal à l'époque en acquérant des immeubles que l'on qualifiait de catégorie 31 et 32.  Maintenant que le temps est arrivé de vendre, par exemple, les conséquences fiscales peuvent être très importantes.  On réalise aujourd'hui que la maxime "Voyagez maintenant, payer plus tard" s'applique sur ces biens immobiliers.

Antérieurement à 1994, il était possible pour le propriétaire d'un immeuble résidentiel à logements multiples (communément désigné comme catégorie 31 et 32) acquis avant le 18 juin 1987 de créer une perte locative (ou de l'augmenter) au cours d'une année en demandant une « déduction pour amortissement » (« DPA »). Depuis 1994, cet avantage a été annulé, ces immeubles pouvant maintenant faire l'objet d'un amortissement annuel de 4 % (si acquis après depuis 1994) alors qu'auparavant ce taux était de 5 % ou 10 % selon le cas.

Ces taux de DPA plus élevés que le 4 % habituellement réservé aux immeubles font en sorte que plusieurs contribuables se retrouvent avec des immeubles dont la fraction non amortie du coût en capital (« FNACC ») est très faible, ce qui sous-entend qu'une récupération d'amortissement potentiellement fort importante sera déclenchée lors d'une éventuelle disposition. En d'autres mots, toutes les dépenses réclamées au cours des années à titre de DPA devront être incluses dans le revenu du contribuable (dans la même année de la vente) si l'immeuble est vendu pour un montant supérieur à son coût d'acquisition. D'autre part, la forte hausse dans la valeur des immeubles a également comme conséquence qu'un important gain en capital risque de survenir lors de cette disposition.

Si le contribuable souhaite se départir de son immeuble, il peut évidemment le mettre en vente et souhaiter obtenir le meilleur prix possible en échange. En prenant comme hypothèse un immeuble ayant une juste valeur marchande ("JVM") de 500 000 $, un coût (d’acquisition) de 200 000 $ et une FNACC de 0 (par exemple tout le coût de l'immeuble a été réclamé à titre de DPA), sans aucune hypothèque, voici les conséquences fiscales qui résulteraient de la vente de l'immeuble:

                        Récupération d'amortissement:                                 200 000 $
                        Gain en capital imposable:                                           150 000 $
                        Revenu imposable total:                                       350 000 $

                        Prix de vente ou JVM                                                    500 000 $
                        Moins Impôt exigible (taux combiné de 48 %):      168 000 $
                        Montant reçu net d'impôt                                           332 000 $

Force nous est de constater que la législation fiscale est complexe et qu'il faut être bien conseillé avant de prendre quelques décisions que ce soit lors de la vente d'un immeuble, qu'il soit de la catégorie 31 et 32 ou de tout autre type de biens. 

Chaque cas étant un cas d’espèce, l’aide d’un conseiller fiscal s’avère une décision judicieuse.  Ce dernier étudiera votre situation et vous suggérera la meilleure solution possible, après avoir analysé avec vous les différents scénarios et évalué les conséquences fiscales qui en découlent.

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