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Heureuse Année 2000 et bon renouvellement des baux!

par Louise Roy, courtier immobilier agréé et consultante

Enfin, l'avenir s'annonce "meilleur" pour les propriétaires de logements locatifs.  La santé financière des locataires s'améliore, conséquence d'une économie en croissance, ce qui contribue à réunir des conditions "payantes" pour l'investisseur immobilier:  taux d'inoccupation à la baisse, diminution des non-paiements de loyers, plus grande stabilité des locataires, renouvellement des prêts hypothécaires à des taux abordables au cours des 24 derniers mois, en fait des conditions permettant d'obtenir un taux de rendement annuel appréciable sur la mise de fonds (capital) initiale.

L'immeuble à revenus, outre son statut "d'investissement", est aussi un "commerce".  Ce commerce doit donc faire état d'un excédent de revenus sur ses dépenses et d'une croissance constante de ses revenus (autant que ses dépenses).  La crise de l'immobilier avait jusqu'à tout récemment changé ces règles d'or;  les dépenses augmentaient et les revenus étaient à la baisse!  Résultats:  de nombreuses faillites immobilières, le propriétaire n'ayant pas les liquidités nécessaires pour le remboursement de l'hypothèque et/ou les dépenses d'entretien.  Ces années difficiles sont derrière nous (propriétaires), mais l'inquiétude demeure.  Augmenter les loyers ou pas??

Nous voici donc dans cette période frénétique des renouvellements des baux, soit du 1er janvier au 31 mars pour les baux se terminant le 30 juin. Depuis quelques semaines déjà, les propriétaires me demandent combien ils peuvent augmenter ou même est-ce qu'ils doivent augmenter leurs loyers??

Tout d'abord, rappelons-nous qu'un avis d'augmentation ou de renouvellement est en fait un "avis de modification".  Ainsi pour se prévaloir de l'envoi d'un avis de modification du bail, il faut modifier le bail:  le prix, la durée, les conditions, etc. Si vous ne modifiez aucune des conditions du bail et que vous envoyez tout de même un avis au locataire, votre avis sera nul et sans effet, le locataire bénéficiant ainsi de la date limite du 31 mars pour renouveler son bail ou pas.  Si votre avis comporte une modification, le locataire aura un mois (de la date de réception) pour refuser la modification proposée; sinon, il sera réputé avoir accepté la ou les modifications.

Vous (propriétaires) avez supporté, dans un passé récent, des hausses de taxes municipales et scolaires sans pouvoir augmenter vos loyers... Les conditions de location étant maintenant nettement plus favorables aux propriétaires, est-ce que vous pouvez "rattraper" ces hausses de dépenses au moyen d'une hausse de loyer "rétroactive"? Non!  Voici ce que la Régie du logement nous dit:  Si un locataire juge l'augmentation de loyer abusive et qu'il n'arrive pas à s'entendre avec son propriétaire, le Code civil lui permet, tout en renouvelant son bail, de refuser l'augmentation demandée. C'est dans un tel cas que le propriétaire peut s'adresser à la Régie pour justifier sa demande d'augmentation.

Ce qui signifie que la Régie du logement, lorsqu'elle est appelée à fixer un loyer, utilise une méthode établie par règlement. Elle se sert d'un ensemble d'indicateurs économiques qui permettent de tenir compte de l'effet des changements de prix sur les dépenses annuelles d'un immeuble. Elle considère ensuite les dépenses qui sont propres à l'immeuble et au logement dont le loyer est à fixer. Elle tient compte, enfin, du capital investi dans l'immeuble. Chaque ajustement est propre à un logement d'un immeuble. Elle ne fait donc que du cas par cas.

Fini l'époque des mois gratuits!!  Les taux d'inoccupation étant à la baisse dans l'ensemble du Montréal métropolitain, ne vous privez pas de donner une hausse raisonnable.. sous prétexte ou  par crainte de faire fuir vos locataires.

A bientôt!

NB:  La présente n'est qu'une opinion personnelle de l'auteure

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