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Que sera la crise du logement en 2003 - 2004 - 2005 ....

par Louise Roy, courtier immobilier agréé et consultante

"DOSSIER HABITATION:  SITUATION D'URGENCE - L'APCHQ prévoit une aggravation de la crise du logement si rien n'est fait"

Voilà quel était le titre du communiqué ainsi que le sujet principal de la conférence de presse tenue par l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ) le 4 septembre dernier.  Selon cette dernière, plusieurs facteurs peuvent expliquer le désintérêt des investisseurs envers le secteur immobilier, mais il s'agirait essentiellement d'un problème de rentabilité¹ .  Ayant comme prémisse que le logement est un bien essentiel, l'APCHQ suggère plusieurs mesures fiscales² qui allègeraient les coûts de construction d'immeubles locatifs, donc des mesures incitatives pour encourager l'investissement immobilier.

Des solutions que je considère particulièrement intéressantes pour les investisseurs et pour les gouvernements, car il s'agit essentiellement de reports d'impôts... Des impôts que les gouvernements pourraient éventuellement encaisser si des mesures étaient mises en oeuvre rapidement, permettant ainsi la construction des ± 15 000 nouveaux logements privés requis pour atteindre le taux d'inoccupation d'équilibre à 3%. 

L'APCHQ et l'IEM s'entendent sur un point:  les ménages les plus pauvres sont les victimes des politiques gouvernementales car elles maintiennent la classe moyenne dans des logements qu'elle libérerait normalement au profit de nouvelles constructions³.  En juillet 2002, monsieur Pierre Desrochers, directeur de la recherche de l'Institut Économique de Montréal,  a publié un cahier de recherche sur "Comment résoudre la crise du logement au Québec".  Ce dernier pointe du doigt la législation québécoise comme responsable de la pénurie des logements:  la législation sur la sélection des locataires, les procédures d'expulsion, l'investissement de l'État dans les HLM, la réglementation sur la fixation des loyers, etc.  Sur ce dernier point, monsieur Desrochers recommande l'abolition complète et rapide OU partielle et graduelle du contrôle sur les loyers.

À titre d'exemple, la méthode de fixation des loyers permettait en 2002 un ajustement de 5% sur vos réparations et améliorations majeures... alors que vous aviez à emprunter à ±7% pour effectuer ces travaux!!! 

La Régie du logement, dans son dernier rapport annuel, commente ainsi sur l'impact du contrôle des loyers: 

Du côté des partenariats, la Régie du logement et la Société d’habitation du Québec ont uni leurs efforts afin de connaître l’impact du contrôle des loyers au Québec. Les résultats de l’"Étude comparative de la législation sur le contrôle des loyers au Canada entre 1950 et 2000" tendent à démontrer que, durant la période étudiée, les politiques québécoises ont été plus efficaces que celles des autres provinces. L’étude indique en effet, que « la présence de la législation québécoise du contrôle des loyers assure les droits des locataires tout en offrant aux propriétaires des perspectives de stabilité à moyen et long terme⁴ ».

Joli constat qui dit clairement à chacune des parties concernées:  "le contrôle des loyers au Québec a tellement bien réussi que les loyers sont bas au point où les investisseurs ne sont plus intéressés par ce type d'investissement, que les propriétaires ne sont pas intéressés à rénover leurs logements et que les locataires devront apprendre à s'entasser dans les logements ou dans les sous-sols d'église".   De plus, la Régie du logement, en tant qu'organisme de régulation, est aussi investie d'un pouvoir d'intervention d'office l'autorisant à émettre une ordonnance en matière de conservation du stock de logements!!   Mais qu'en fait-elle de ce pouvoir?  Que dit-elle sur la pénurie de logements dans son dernier rapport annuel?

"La rareté des logements locatifs génère une croissance importante des demandes de la clientèle, ce qui, par conséquent, crée une pression supplémentaire sur l’atteinte des objectifs... et que ....le nombre de demandes de fixation de loyer introduites au cours des trois dernières années, a connu une hausse de 212 %." ⁴

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1}APCHQ, Solutions à la crise du logement au Québec, Mai 2002
² Annexe III - APCHQ - Bilan et perspectives 2002-2003
³IEM, Cahier de recherche,  Comment résoudre la crise du logement au Québec. Juillet 2002.
⁴ Rapport annuel de gestion 2002, Régie du logement

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