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Le propriétaire n’est pas responsable pour le vol des biens du locataire dans son logement.
par Robert Soucy, avocat
Une obligation de moyen
Selon le code civil du Québec, il n’y a pas de garantie pour le vol des biens du locataire placés dans les lieux loués. Pour être tenu responsable, le propriétaire du logement doit avoir fait preuve de négligence ou encore qu’il ait été reconnu complice du vol.
Le locataire doit faire la preuve que le propriétaire a été négligent, qu’il a commis une faute. Il ne suffit pas au locataire de prétendre que les lieux loués ne sont pas suffisamment sécuritaires. Le fait, qu’il y ait eu plusieurs vols dans l’immeuble depuis un certain temps, ne constitue pas une preuve de négligence du propriétaire. L’obligation d’assurer la sécurité des lieux est une obligation de moyen et non pas une obligation de résultat (1). À défaut d’identifier formellement l’auteur du vol, il sera impossible de tenir le propriétaire responsable de la disparition des biens du locataires.
Les dommages causés au logement
Le même principe de responsabilité va s’appliquer aux dommages causés au logement lors de la perpétration d’un vol. Les dommages causés par une effraction à la porte du logement ou à la serrure de la porte ne peuvent être attribués au locataire, en l’absence de la preuve de l’auteur du vol. Si l’auteur du vol est inconnu, le locataire ne peut pas être tenu responsable des dommages causés à son logement.
L’acte d’un tiers
Dans le cas où l’auteur du vol n’est pas connu, il s’agit alors de l’acte d’un tiers et conformément aux dispositions de l’article 1862 du Code civil du Québec, le locataire ne peut pas être tenu responsable puisque les dommages ne sont pas dus à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage ou l’accès au logement :
| "art. 1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.’’ |
Comme il est impossible de relier le locataire aux dommages causés, il n’est pas tenu de réparer. La jurisprudence a assimilé le vol par un auteur inconnu à un cas fortuit.
Un cas fortuit
Le vol étant un cas fortuit ou une force majeure, le locataire ne peut pas être tenu de remettre le logement dans le même état qu’avant ledit vol. L’article 1890 du Code civil du Québec exonère le locataire.
| ’art. 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure’’ |
Une décision de la Régie du logement confirme les principes énoncés ci-dessus. La régisseure s’exprime ainsi :
| ‘’…les dommages ont été occasionnés par un vol. Il s’agit donc de l’acte d’un tiers et conformément aux dispositions de l’article 1862 du Code civil, les locataires ne seraient pas responsables puisque ces pertes ne sont pas dues à leur faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage où l’accès au logement. De plus, l’article 1890 C.c.Q. spécifie que le locataire n’est pas responsable des changements résultant de la force majeure.’’(2) |
1.Groupe Linar Inc. c. M. Peloquin (2000) J.L. p. 87;
2.C. Robichaud c. S. Tremblay R.L. 370970907 018 G.