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LES LOCATAIRES SONT SOUVENT LA CAUSE DE LA PRÉSENCE DE MOISISSURES DANS UN LOGEMENT.
par Robert Soucy, avocat
Le problème de la moisissure a occupé les manchettes des journaux ces derniers temps. Un locataire accusait publiquement le propriétaire de son logement comme étant responsable du décès de son jeune enfant. Le locataire prétendait que la présence de moisissures dans son logement avait causé la mort de son enfant.
Un cas médiatisé
Un épidémiologiste, M. Norman Roy, a inspecté les lieux et a déclaré qu’il était scientifiquement impossible de relier le décès de son enfant aux moisissures. De plus, M. King précisait que la cause de la présence des moisissures était peut-être reliée au surpeuplement du logement et aux habitudes de vie du locataire. Le propriétaire a été, semble-t-il, complètement exonéré.
Dans la très grande majorité des cas de moisissure dans un logement où j’ai été personnellement impliqué à titre de procureur, les mauvaises habitudes des locataires provoquaient souvent cette moisissure.
La plupart du temps, les locataires se plaignent de la présence de moisissures sur la surface intérieure des murs du logement, ce qui démontre que l’humidité provient de l’intérieur du logement et non pas de l’extérieur du logement.
La présomption de faute
Le locataire d’un logement a l’usage du logement.> Il est tenu responsable des bris ou des pertes qui surviennent dans le logement, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute. Le code civil du Québec crée cette présomption de faute du locataire :
| "Art.1862. Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu’il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci." |
De plus, lorsque le locataire prétend que le propriétaire est responsable et qu’il lui réclame une diminution de loyer ou des dommages et intérêts, le locataire a le fardeau de prouver les faits allégués. Les règles de la preuve s’applique lors de l’audience de la cause. Le locataire a le fardeau de la preuve :
|
"Art.2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée." |
Le locataire doit prouver les faits d’une façon prépondérante à la satisfaction du régisseur.
La défense du propriétaire
Le propriétaire doit dans sa défense présenter une preuve rendant les faits qu’il avance davantage probables que la preuve faite par le locataire. Avec l’aide d’un expert en bâtiment, il est facile au propriétaire de prouver les causes probables de la moisissure. Les causes de la moisissure peuvent être multiples : encombrement du logement, des meubles devant les radiateurs, le surpeuplement du logement, l’absence de ventilation du logement, le mauvais raccordement de la sécheuse, la variation de la température dans le logement lorsque le locataire baisse le thermostat durant le jour lors de son absence dans le logement, l’abus de bains chauds, le séchage du linge à l’intérieur du logement, etc.…
La très grande majorité des cas de moisissure sont la responsabilité des locataires. Les mauvaises habitudes de vie sont la principale cause. Lorsqu’un locataire se plaint, il faut immédiatement inspecter le logement afin d’éliminer la possibilité d’une infiltration d’eau dans le logement. À défaut d’une preuve que le propriétaire a fait défaut d’entretien ou que le logement est affecté par un vice caché, le locataire sera tenu responsable des dommages au logement.