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LE BAIL DU LOCATAIRE EST RÉSILIÉ PARCE QU’IL A SOUS-LOUÉ SON LOGEMENT POUR PLUS DE DOUZE MOIS.

par Robert Soucy, avocat

 

Le propriétaire est lié à la locataire par un bail couvrant la période du 1^er juillet 2004 au 30 juin 2005, au loyer mensuel de 375 $. Le propriétaire allègue que la locataire a sous-loué son logement pour une période de plus de douze mois.  Pour éviter la reconduction du bail, le propriétaire a transmis à la locataire, comme au sous-locataire, un avis faisant état de son intention de mettre fin au bail. L’avis a été signifié à la locataire et au sous-locataire en date du 8 février 2005 après que le propriétaire ait appris que la locataire avait sous-loué son logement pendant plus de douze mois. Le 14 février 2005, la locataire se reconnaît toujours comme locataire et elle répond qu’elle entend renouveler son bail à échéance.

Les faits

Le sous-locataire admet avoir reçu l’avis du propriétaire et il témoigne à l’audience à la Régie du logement qu’il demeure dans le logement concerné depuis 4 ou 5 ans et qu’il s’agit bien du logement loué par ladite locataire, à qui il paie un loyer mensuel. Il précise que le compte d’Hydro-Québec est toujours facturé à la locataire. Cependant, le sous-locataire admet qu’aucun avis formel de sous-location n’a jamais été transmis au propriétaire.

Un témoin du propriétaire, un contracteur qui s’est rendu à plusieurs reprises dans le logement occupé par le sous-locataire pour y faire des travaux confirme que ledit sous-locataire lui a déclaré être un sous-locataire depuis plusieurs années. De plus, ce contracteur affirme n’avoir jamais constaté la présence de la locataire dans le logement.

La défense

La locataire témoigne que le logement est le sien depuis 1975 et qu’elle a l’intention de le garder et qu’elle y garde toujours certains de ses biens meubles puisque le sous-locataire est un ami de son fils qu’elle connaît depuis de nombreuses années. Selon la locataire, le sous-locataire lui permettrait de réintégrer son logement sur un simple préavis.

La locataire explique au régisseur avoir quitté son logement parce qu’elle avait besoin de plus d’espace pour elle, son conjoint et son fils. Elle déclare que son fils est âgé de 12 ans et qu’elle pourrait un jour réintégrer le logement en question et que finalement elle n’a jamais l’intention réelle de sous-louer le logement.

Le droit

Le propriétaire fonde sa demande de résiliation du bail sur l’article 1944 du Code civil du Québec qui énonce ce qui suit :

‘’1944.  Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de douze mois, éviter la reconduction du bail, s’il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d’y mettre fin, dans les mêmes délais que s’il y apportait une modification. 

Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n’habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l’héritier ou le liquidateur de la succession.’’

La décision

Le Tribunal décida que dans les faits, la locataire a illégalement sous-loué son logement et ce, depuis plusieurs années. Le sous-locataire payait le loyer à la locataire qui ensuite payait le loyer au propriétaire. Les parties ont conclu une entente de sous-location pour une période qui excède douze mois et cela s’est déroulé à l’insu du propriétaire.

La locataire n’a jamais vraiment réintégré le logement pour en faire son lieu de résidence même s’il lui est arrivé de visiter les lieux à l’occasion, au cours des dernières années. Le tribunal conclut en ces termes :

‘’Le tribunal est d’avis que la locataire a gardé sous silence le fait qu’un sous-locataire occupait le logement pour faire échec à l’application de l’article 1944 du Code civil du Québec et la locataire n’a aucunement convaincu le tribunal qu’elle réintégrera éventuellement le logement dont, selon elle, elle pourrait un jour avoir besoin. De surcroît, une telle possibilité ne change rien au fait qu’elle a tout de même sous-loué son logement pendant plus de douze mois.’’¹

 

1.  Régie du logement  31 050318 085 G.  Le 2 septembre 2005.

 

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