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Comment fabriquer une crise du logement 

par Rodrigue Tremblay,   professeur à l'Université de Montréal
Journal Les Affaires, 9 février 2002

Il est louable que les gouvernements veuillent aider les citoyens à se loger convenablement. Pour les familles avec enfants, en effet, le logement constitue sans aucun doute une préoccupation fondamentale. C'est pourquoi, dans des pays comme les États-Unis, le gouvernement encourage l'accès à la propriété résidentielle en rendant déductibles d'impôts les intérêts hypothécaires. Au Canada, l'encouragement à la propriété prend la forme d'un congé d'impôt sur le gain de capital pour les résidences principales. Le logement devient ainsi le meilleur placement pour un ménage puisqu'il procure à la fois des services de consommation et une préservation du capital.

Malheureusement, sur cette question comme sur d'autres, les politiciens succombent souvent à la tentation d'improviser, et leurs interventions irréfléchies risque à la longue de désavantager ceux-là mêmes qu'ils prétendent vouloir aider. En matière de logement, il y a une bonne façon d'intervenir, et une mauvaise façon d'intervenir. Pour le logement locatif, en particulier, la bonne façon d'intervenir consiste pour un gouvernement à aider directement les locataires les plus démunis en octroyant des subventions au logement. Il s'agit alors d'une mesure qui est socialement et économiquement saine. Le gouvernement joue alors son rôle de re-distributeur des revenus, sans perturber le fonctionnement des marchés. Quand le gouvernement injecte des ressources publiques accrues dans le logement, cela encourage des investissements privés additionnels, de sorte que l'offre de logements locatifs s'accroît. De même, la subvention stimule la demande pour des logements de meilleure qualité, même si le coût subventionné net pour les locataires est abaissé.

La mauvaise façon d'intervenir consiste à mettre la politique avant l'économique. En effet, certains gouvernements recherchent les retombées politiques de leurs interventions, mais en prenant bien soin de débourser le moins d'argent possible. Puisque les locataires sont en général plus nombreux que les propriétaires d'immeubles locatifs, un gouvernement opportuniste s'attire à court terme des faveurs électorales quand il gèle ou plafonne le prix des loyers, ou lorsqu'il réglemente à outrance les droits d'occupation des lieux, même en situation de non-paiement ou de saccage. À court terme, ce raisonnement électoraliste est rentable, mais il est désastreux économiquement à long terme.

En effet, parce que les investissements en logements sont découragés par de telles mesures, l'offre de logements locatifs stagne ou décroît, et la pénurie s'installe. Tôt ou tard, avec l'accroissement de la population, une grave crise du logement apparaît. Devant la pénurie qu'ils ont eux-mêmes créée, les gouvernements opportunistes peuvent alors s'en servir pour se lancer dans la construction et la gestion de logements publics. Les coûts réels de tels logements s'accroissent inévitablement, les gouvernements étant universellement et de façon notoire de mauvais gestionnaires.

L'exemple le plus récent d'une mauvaise législation est le projet de loi 26 du gouvernement du Québec, lequel vise à rendre encore moins attrayants les investissements de nouveaux capitaux dans le logement locatif. Avec ce projet le loi, le gouvernement s'ingère encore davantage dans la gestion des appartements locatifs en enlevant pratiquement toute latitude aux propriétaires de protéger la valeur de leurs investissements. Il deviendra, en effet, virtuellement impossible pour les propriétaires consciencieux d'éviter de confier leurs logements à des gens irresponsables ou insolvables. Le message du Gouvernement est donc clair: n'investissez pas dans le logement locatif, à moins d'être un masochiste.

Il appartiendra à de futurs gouvernements de réparer les pots cassés par l'administration actuelle et de solutionner la crise future du logement que de telles mesures ne manqueront pas de créer.

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