L'acquisition d'un triplex est rentable à condition d'y habiter

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L'acquisition d'un triplex est rentable à condition d'y habiter

Francis Vailles
La Presse
Le dimanche 8 septembre 2002

Vous cherchez à vous procurer un triplex parce que cet investissement vous offrira un rendement intéressant? Vous zyeutez l'immobilier, après une aventure éprouvante sur les marchés boursiers? Méfiez-vous, l'immobilier n'est pas toujours un véhicule très rentable, disent les experts, surtout avec les forts prix qui ont cours actuellement.

Le prix des plex a bondi de 45 000$ depuis 1996

Certes, l'acquisition d'un duplex ou d'un triplex est généralement préférable à l'achat d'une maison unifamiliale, du point de vue financier, mais le rendement attendu ne pourrait être guère plus élevé que celui d'un certificat de dépôt.

Aussi, faut-il éviter d'acquérir un triplex à moins d'y élire domicile. Et pour s'enrichir avec des immeubles plus imposants (6 logements et plus), il faut bien aiguiser son crayon, être sélectif et... avoir du temps à y consacrer.

Voilà ce qu'en pensent Louise Roy, agente immobilier du courtier Optimum, François Des Rosiers, professeur de gestion immobilière de l'Université Laval, et Philippe Bissonnette, directeur du bureau montréalais de la CORPIQ.

«Dans le cas des duplex et triplex, les gens achètent généralement pour y loger et paient plus cher pour le rez-de-chaussée que le prix qui en ferait un investissement rentable», explique M. Des Rosiers.

Il faut dire que la partie habitée par les propriétaires n'est pas assujettie à l'impôt sur le gain en capital, comme c'est le cas de toutes les résidences principales au Canada. Cette non-imposition n'explique cependant qu'en partie le plus faible rendement des triplex.

Les revenus?

Le multiplicateur de revenus bruts (MRB) est un bon outil de départ pour évaluer si un plex est offert à un prix intéressant.

Le MRB est le rapport entre le prix de l'immeuble et ses revenus bruts. Lorsque le prix de l'immeuble excède 7 fois ses revenus bruts, il est généralement peu rentable, compte tenu des risques associés à l'immobilier, à moins que les perspectives d'augmentation de loyers soient très bonnes.

Prenons l'exemple d'un triplex de la rue Fabre, dans le quartier Villeray, à Montréal, vendu récemment 210 000$. En plus du rez-de-chaussée, l'immeuble compte trois appartements trois-et-demie qui rapportent entre 330 et 360$ par mois. En fixant le loyer du rez-de-chaussée à 725$ par mois, les revenus bruts de l'immeuble totalisent 1765$ par mois, ou 21 180$ par année.

Le prix d'acquisition de l'immeuble lui donne une valeur de 9,9 fois les revenus bruts, ce qui est cher. En comparaison, une autre transaction récente accorde une valeur de 7,9 fois les revenus bruts à l'immeuble (un six logements dans le quartier Rosemont). Louise Roy, l'agente qui représentait l'acheteur, a conseillé l'achat du sixplex même si le multiple excédait 7 fois, puisque les loyers y sont bas actuellement et sont appelés à augmenter avec les déménagements éventuels.

«L'immobilier à revenus demeure un bon investissement, mais il faut être extrêmement prudent et ne pas acheter en fonction de la plus-value. L'immeuble doit être rentable immédiatement», dit Mme Roy.

Selon l'agente, certains acheteurs, enivrés par les fortes hausses de prix des dernières années, achètent des immeubles à revenus qui ne procurent aucun bénéfice annuel (revenus moins dépenses = 0). Autrement dit, ils s'en remettent à la seule augmentation de la valeur pour faire un gain, à la revente.

Son de cloche semblable de Philippe Bissonnette, directeur du bureau montréalais de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ). «C'est la folie depuis six mois, dit-il. Il reste encore quelques bons bâtiments dans le marché actuel, mais il ne faut pas acheter n'importe quoi. Et il faut se garder de l'argent pour rénover l'immeuble (planchers, peinture, etc.).»

Le multiplicateur de revenus bruts est un bon outil de départ, mais le calcul du rendement net de l'encaisse est une méthode essentielle, tout en restant simple, pour prendre une décision d'achat. Ce rendement s'obtient en divisant l'encaisse nette que procure l'immeuble par la mise de fonds.

L'encaisse est établie en soustrayant des revenus bruts (loyers) l'ensemble des dépenses encourues par la propriété, qu'il s'agisse des taxes municipales, des assurances, des remboursements hypothécaires ou des réparations, par exemple.

Louise Roy recommande de prévoir un montant d'entretien et de réparation d'environ 350$ par logement pour les immeubles relativement récents et de 400 à 500$ pour les plus vieux.

Autre poste à ne pas oublier: les mauvaises créances. Bon an, mal an, il y a certains locataires qui ne sont pas en mesure d'acquitter leur loyer. En outre, le départ de certains entraînent momentanément l'inoccupation du logement, ce qui vient diminuer les revenus bruts attendus.

En cette période de faible inoccupation, Mme Roy recommande de réduire les revenus bruts de 3% pour l'inoccupation et les mauvaises créances. Ce taux peut être plus élevé dans certains quartiers ou pour des immeubles qui comptent un plus grand nombre de petits logements (trois-et-demie et moins).

Les petits logements changent davantage de locataires que les plus grands, où vivent des familles, par exemple.

Nos deux récentes transactions offrent des rendements nets passablement différents. Dans le cas du triplex, le rendement de l'encaisse est de 4,3%, soit guère mieux qu'un certificat de dépôt, tandis que dans le cas du sixplex, le rendement est de 8,5%.

Pour être intéressant, le triplex doit donc être habité par l'investisseur. Dans ce cas, le proprio n'accorde pas autant d'importance au rendement. Il considère que les loyers du haut servent à rembourser le prêt hypothécaire ou à réduire son propre loyer.

Et si l'immeuble est bien entretenu, l'investisseur se retrouve avec une belle propriété entièrement payée 20 à 25 ans plus tard qui procure toujours des revenus. Et avec un peu de chance, la valeur de l'immeuble pourrait avoir augmenté plus rapidement que l'inflation.

Comme un bébé

Cela dit, les experts consultés rappellent que l'investissement immobilier requiert passablement de temps et... de doigté, surtout pour les immeubles plus imposants (plus de 8 logements).

«Il faut être disponible pour les imprévus. Un immeuble, c'est un engagement 24 heures sur 24», dit M. Bissonnette, qui conseille de se constituer un bon réseau de fournisseurs (plombier, électricien, peintre, etc.)

Le directeur de la CORPIQ parle certes de bris soudain, comme ceux qui provoquent des dégâts d'eau, mais également de la relation avec les locataires. «Collecter les loyers, ce n'est pas toujours évident. Il faut bien choisir ses locataires», dit-il.

M. Bissonnette se rappelle, par exemple, de la fois où il a dû composer avec l'un de ses locataires qui lançait par la fenêtre des objets sur les gens dans la rue... un cas de psychiatrie.

En somme, investir dans l'immobilier est plus engageant que de placer son argent dans des fonds communs. Il reste à souhaiter bonne chance à ceux qui s'y risquent.

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