Q:  Est-ce qu'une compagnie comme Bell Express ou Look a le droit d'installer son produit sur un immeuble sur la simple demande d'un locataire et sans le consentement du propriétaire? (question soumise par un proprio internaute)

R:   NON.  L'installation sur votre propriété d'une soucoupe ou d'une antenne est une violation de vos droits de propriété.  Après vérification auprès de 2 entreprises, l'une dit qu'elle requiert un consentement verbal (pas très sérieux) de la part du propriétaire et l'autre demande un consentement écrit.  Si un tel équipement était installé sans votre consentement, vous pouvez exiger que l'entreprise retire son équipement et remettre l'immeuble dans son état initial.  L'interdiction d'installer ces soucoupes pourrait être inscrite au bail ou dans les clauses additionnelles.

Q:  Est-ce que le locataire bénéficie d'un délai de 21 jours pour payer son loyer?

R:  À moins d'une entente spécifique à cet effet, le bail stipule que le loyer est payable (dû) le premier jour de chaque mois, pour le mois à venir (payable à l'avance).  Dès le 2ème jour de retard dans le paiement du loyer, le propriétaire peut déposer une demande en non-paiement de loyer devant la Régie du logement.  Ce qu'il ne faut pas confondre avec ce fameux délai de 21 jours, c'est que le propriétaire ne peut demander le paiement du loyer ET la résiliation du bail que lorsque le locataire est en retard de plus de 3 semaines (21 jours) dans le paiement du loyer. 

Q:   Le locataire a-t-il le droit de faire du bruit jusqu'à 23hres?

R:   Non.  Il n'y a pas d'heure spécifique prescrite par le Code civil du Québec.   Toutefois, plusieurs municipalités du Québec édictent des règlements sur les nuisances (bruit).  Ainsi, quelque soit l'heure du jour ou de la nuit, un locataire peut contacter le service de police et porter plainte contre un voisin ou locataire bruyant.  Généralement, après plus d'une visite, les policiers pourront décider d'émettre un constat d'infraction ($$$).  La majorité des propriétaires n'habitant pas leur immeuble, il est délicat et difficile de juger du niveau acceptable ou non d'une source de bruit... et n'oublions surtout pas que le seuil de tolérance varie d'un individu à l'autre.  Suite à une plainte, une intervention verbale doit être faite dans les meilleurs délais et si la situation ne s'améliore pas, un avis écrit doit être envoyé au locataire fautif afin de lui rappeler que chacun a droit à la jouissance paisible des lieux.

Q:   Suis-je obligé d'utiliser le nouveau bail à utilisation obligatoire de la Régie du logement?

R:   Poser la question, c'est y répondre!  Mais, il vous reste peut-être encore de ces vieux baux, qui étaient gratuits, et que vous n'osez mettre à la poubelle.  Rassurez-vous, vous risquez peu à "écouler" vos vieux baux.  Au pire, si un locataire vous poursuit pour cette offense, vous serez condamnés à utiliser le nouveau bail et peut-être.... à des dommages exemplaires!  Les conditions du bail demeurent toutefois valides qu'importe le formulaire utilisé... même un bail verbal est valide. 

J'ai eu l'opportunité de participer aux consultations sur l'élaboration du nouveau bail.   À cette époque, j'avais beaucoup de réserves sur le fameux format de ce nouveau bail.  Aujourd'hui, je dois admettre que la version "informatisée" du bail de la Régie du logement est très pratique et agréable à utiliser.  Je vous la recommande!

Q:   Dois-je donner un avis de 24 heures pour effectuer une visite de logement?

R:   LA question qui revient fréquemment à chaque printemps!  L'article 1930 du C.c.Q prévoit que lorsqu'un locataire vous avise du non-renouvellement de son bail ou de sa résiliation, il est tenu de permettre la visite du logement et l'affichage, et ce, dès qu'il a donné cet avis.  Donc, aucun préavis n'est prévu.  Il est toutefois recommandé de prendre entente avec son locataire sur un horaire idéal pour chacune des parties.  Notez que les visites doivent avoir lieu entre 9 heures et 21 heures et que le locataire peut refuser si vous ou votre représentant n'êtes pas présent.  Si le manque de disponibilité de votre locataire faisait en sorte que vous risquez de perdre un bon candidat-locataire, vous devez informer votre locataire, au moyen d'un avis écrit à cet effet, des procédures que vous pourriez entreprendre contre lui. 

Vous êtes tenus, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de votre intention de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel (art. 1931 C.c.Q). 

Q:  Est-ce que le locataire peut céder son bail à qui il veut sans la permission du propriétaire?

R:   Non.  De même que pour une sous-location, le locataire est tenu d'aviser le propriétaire de son intention de céder son bail (cession) et de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder son bail et d'obtenir le consentement du propriétaire.  Vous ne pouvez toutefois refuser sa demande que pour des motifs sérieux; cà.d. les mêmes motifs de refus que lorsque vous effectuez la location de vos logements.  Lorsque vous refusez, vous êtes tenus d'indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l'avis, les motifs de votre refus; si vous omettez de le faire, vous serez réputés avoir accepté le nouveau cessionnaire (locataire). 

Rappelez-vous qu'une cession de bail acceptée dégage entièrement l'ancien locataire (cédant) de toute responsabilité à l'égard du nouveau locataire.  Lorsque vous consentez à la sous-location ou cession d'un bail, vous pouvez exiger le remboursement des dépenses raisonnables encourues, telles que les frais de vérification du nouveau locataire, frais de bail ou autres. 

Q:   Est-ce que je perd mes droits de propriétaire lorsque je loue mon logement?

R:   En partie, oui!  Le droit de propriété est divisé en trois segments:   l'usus (le droit d'utiliser), l'abusus (le droit de disposer, vendre) et le fructus (le droit d'en récolter les fruits).  Lorsque vous procéder à la location de votre logement, vous perdez l'usus, c.à.d. le droit d'utiliser le logement.  Vous conservez l'abusus, le droit de céder ou vendre votre immeuble et vous en récoltez les fruits (fructus) qui sont les revenus de location.

Le locataire ne peut toutefois pas faire tout ce qu'il veut dans le logement et vous ne perdez pas votre droit de procéder à des inspections avec un préavis de 24 heures.   Il ne faut tout de même pas abuser de ce droit.  Le locataire doit de son côté se comporter de façon à ne pas troubler la jouissance paisible des lieux des autres occupants de l'immeuble, agir en bon père de famille et remettre le logement dans le même état qu'il l'a pris, sauf usure normale.

Q:   Est-ce que je peux choisir dans quelle langue le bail sera rédigée?

R:  La loi prévoit que le bail doit être rédigé en français, à moins que les 2 parties en conviennent autrement.  Notez que si vous rédigez un bail en anglais pour acquiescer à la demande d'un locataire, tous les avis doivent par la suite être rédigés en anglais; sinon, ils pourraient être considérés sans effet.  Soyez donc vigilant!

Q:  Mon locataire a changé les serrures de son logement et ne veut pas me remettre un double des clés.   Quels sont mes droits?

R:   L'article 1934 (C.c.Q) dit ceci:  Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l'accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.  La loi ne stipule pas ce qu'il faut faire lorsqu'une des deux parties contrevient à cet article.  La prudence veut que vous fassiez parvenir au locataire un avis le mettant en demeure de vous remettre dans les plus brefs délais une copie des clefs; à défaut, il pourrait être tenu responsable de tous les dommages occasionnés au logement (porte défoncée, etc.) et/ou aux autres logements faute de n'avoir pu accéder à son logement rapidement lors d'une urgence.

Q:  Mon locataire est décédé.  Est-ce que le bail est résilié?

R:   Non.  Si au moment du décès votre locataire habitait seul, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut résilier le bail en vous donnant dans les six mois du décès, un avis de trois mois pour y mettre fin.

La personne qui habite (depuis au moins 6 mois) avec le locataire au moment de son décès a les mêmes droits et devient locataire, si elle continue d'occuper le logement et vous avise de ce fait dans les deux mois du décès; cependant, si elle ne se prévaut pas de ce droit, le liquidateur de la succession ou, à défaut, un héritier, peut dans le mois qui suit l'expiration de ce délai de deux mois, résilier le bail en vous donnant un avis d'un mois (art. 1938 C.c.Q).

Ce genre de situation suscite beaucoup d'émotions pour la famille du défunt et les questions d'argent (paiement du loyer) ne sont pas toujours les bienvenues.   N'hésitez pas à contacter un conseiller de la Régie du logement en pareil cas (514-873-2245). 

Q:  Est-ce que j'ai le droit d'exiger un dépôt au moment d'une offre de location?

R:   Non.  Il faut bien faire la distinction entre un dépôt et une avance sur le loyer. Vous pouvez exiger "d'avance" le paiement du premier terme de loyer.   À titre d'exemple, si vous acceptez une offre de location au mois de février pour un bail débutant le 1er juillet, vous pouvez, dès la signature du bail ou à l'offre de location exiger le paiement immédiat du loyer de juillet.  Il est important qu'il soit précisé sur le reçu que vous remettrez au locataire qu'il s'agit d'une avance et non d'un dépôt et ce, qu'importe le montant de l'avance reçue.

Il faut se rappeler qu'une offre de location signée par le locataire est une preuve incontestable qu'un bail vient d'être formé et que, généralement, la seule condition à remplir demeure la qualification du locataire.   Si le locataire ne désire plus prendre le logement et que vous avez perçu une avance, il est très légitime que vous conserviez cette avance, car un bail existe entre les deux parties.  Si vous acceptez de relouer le logement à une autre personne, il serait prudent de signer une résiliation de bail avec le locataire ayant changé d'idée.   Imaginez deux locataires voulant emménager dans le même logement le 1er juillet...>

En ce qui a trait aux autres types de dépôt, tels que dépôt pour les clés, dépôt pour les dommages matériels, dépôt pour les appareils ménagers, etc. il n'est pas permis de les exiger en tant que condition à la location.  Alors... demandez fermement!

Q:  J'ai inscrit au bail une clause à l'effet que les chiens sont interdits.  Je constate maintenant que mon locataire a 3 chats, 2 lapins et autres animaux causant ainsi des problèmes d'odeur et de bruit pour les autres occupants.   Que puis-je faire! 

R:   Une animalerie dans votre logement! Il faut être très prudent lorsque l'on rédige des clauses au sujet des animaux.  Restreindre l'interdiction de garder des animaux à un type particulier d'animal, peut ouvrir la porte à tous les autres types de bête!  Le nouveau bail de la Régie du logement comporte une clause "à cocher" à cet effet.

Lorsque les animaux se comportent ou sont traités de façon à diminuer la jouissance paisible des lieux aux autres occupants, un avis demandant au locataire de trouver un autre foyer pour ses animaux doit être envoyé dans les plus brefs délais.  Si le locataire fautif n'obtempère pas, vous devrez vous adresser à la Régie pour le forcer à agir!  À défaut par vous de ne pas entreprendre de procédures, les locataires plaignants seront légitimés de demander à la Régie du logement une baisse de loyer ou pire, la résiliation de leur bail.

L'absence d'une clause interdisant de posséder des animaux ne vous enlève pas le droit d'agir devant la Régie du logement en cas de problèmes.  Mais la clause dans le bail de la Régie ne permet pas d'éviter tous les problèmes.  Une clause additionnelle doit vous assurer que le locataire n'en possèdera pas en cours de bail.

Q:  Mon nouveau locataire veut emménager le 1er juillet à 8h00, mais l'ancien déménage qu'à 13h00!  Qui a priorité et comment puis-je régler ce dilemme?>

R:  Le bail se termine le 30 juin à minuit!   Malheureusement, ce genre de situations se produit fréquemment à chaque année.   Il est difficile de vous suggérer une solution à ce stade-là.  Si le beau temps est au rendez-vous et que vous avez la main d'oeuvre requise, vous pouvez suggérer que le mobilier de l'ancien locataire soit déplacé à l'extérieur ou dans une des pièces du logement, permettant ainsi au nouveau locataire d'emménager.

Prévenir ce genre de situation est possible au moment de la signature du bail.  Avec le consentement des deux parties, transmettez-leur les coordonnées de chacun afin qu'ils puissent se contacter et convenir des dates et heures des déménagements.

R:  Il est ici question d'un bail de 12 mois se terminant le 30 juin.  L'avis de reprise de possession doit être envoyé au locataire six mois avant la fin du bail.  Si dans le mois suivant la réception de l'avis, le locataire ne répond pas, il sera réputé avoir refusé la reprise de possession.   Dans le mois suivant le refus, vous devez demander la permission de reprendre votre logement à la Régie.

Attention, une réponse positive de la part du locataire devra être consignée par écrit